Elk jaar verandert er het één en ander op het gebied van hypotheken, zo gaat de NHG-grens de laatste jaren omhoog, en werd op Prinsjesdag onder meer bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting voor starters komt te vervallen. MoneyMeister zet de nieuwe hypotheekregels voor je op een rij.

De NHG-grens gaat omhoog

De maximale hypotheek die je met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) kunt afsluiten gaat per 2021 omhoog naar €325.000. Concreet betekent dit dat als je een woning koopt met een waarde die gelijk is of lager is dan €325.000, je gebruik kunt maken van NHG. Dat is fors hoger dan de grens in 2020, die dat jaar op €310.000 stond.

Als je een hypotheek afsluit met NHG, betaal je eenmalig een premie. Die blijft 0.7% van het bedrag van de hypotheek die je afsluit.

Studieschuld gaat minder zwaar meetellen

Een studieschuld vermindert het bedrag dat je kunt lenen voor de aankoop van je huis. Aan de hand van de zogenoemde wegingsfactor bepaalt de hypotheekverstrekker hoeveel invloed een bepaalde schuld heeft op het maximale leenbedrag. Zo heeft een consumptieve schuld een grotere invloed dan een studieschuld.

De wegingsfactor is het percentage van de oorspronkelijke schuld dat wordt afgetrokken van de maximale woonlasten op jaarbasis. Als je een consumptieve schuld hebt (waar een wegingsfactor van 2% voor geldt) van €20.000, worden je maximale woonlasten €4.800 op jaarbasis lager.

Als je een studieschuld hebt onder het nieuwe leenstelsel (daarvoor geldt een wegingsfactor van 0.45%), gaan je maximale woonlasten met €1.080 omlaag.

Op basis van je maximale woonlasten wordt vastgesteld hoeveel je kunt lenen. Als dit bedrag omlaag gaat, kun je dus minder lenen.

Je hebt een studieschuld van €20.000: hiervoor betaal je €90 per maand terug aan DUO (0.45% van de oorspronkelijke schuld), dit wordt in mindering gebracht op je maximale woonlasten.

Voorbeeldberekening wegingsfactor

Per 2021 wordt deze wegingsfactor afhankelijk van de rente over de afgelopen vijf jaar. Naar verwachting gaat hierdoor de leencapaciteit van mensen met een studieschuld omhoog.

Overdrachtsbelasting vervalt voor starters

Voor iedereen tussen de 18 en 35 jaar die een huis koopt om zelf te bewonen, vervalt de overdrachtsbelasting (2%) per 2021. Je bespaart hiermee al snel duizenden euro’s. Op een woning van €250.000 scheelt dit al €5.000.

Daartegenover staat dat beleggers juist meer overdrachtsbelasting gaan betalen. Voor hun gaat de overdrachtsbelasting van 2% naar 8%.

Let op: pas in november 2020 wordt duidelijk of het wetsvoorstel, waarin het schrappen van de overdrachtsbelasting voor starters staat, definitief wordt aangenomen.

Tweeverdieners kunnen meer lenen

Tweeverdieners mogen nu nog 80% van het laagste inkomen meenemen voor de berekening van de maximale hypotheek. Met ingang van 2021 gaat dit omhoog naar 90%. Hierdoor kunnen tweeverdieners een hogere hypotheek krijgen.

Delen: