Het is een veelgehoord voornemen: extra aflossen op de hypotheek zodat je eerder een afbetaald huis hebt. Maar tegelijkertijd komt je geld vast te zitten in stenen. Aan het doen van extra aflossingen zitten meer haken en ogen dan je misschien zou denken.
Dus wil je die bonus van je werk, erfenis, of een deel van je salaris gebruiken om je hypotheek versneld af te lossen? Dan vind je in dit artikel een uiteenzetting van de voor- en nadelen, en andere zaken waar je op moet letten bij extra aflossen zodat je optimaal geld bespaart en de juiste keuze kunt maken.
- Hoe werkt extra aflossen
- De voordelen van extra aflossen
- De nadelen van extra aflossen
- Los jij extra af op je hypotheek?
Hoe werkt extra aflossen
Elke maand wordt de hypotheek van je bankrekening afgeschreven. In het geval van een annuïteitenhypotheek is dit elke maand hetzelfde bedrag, alleen is de samenstelling elke maand anders (het rentedeel wordt elke maand kleiner, het stuk aflossing elke maand groter). In het geval van een lineaire hypotheek wordt je maandbedrag elke maand een stukje kleiner.
Bij de meeste banken en hypotheekverstrekkers kun je online inloggen in de ‘mijn omgeving’, waar je informatie vindt over je maandbedrag en resterende lening. Hier kun je over het algemeen ook kiezen voor ‘extra aflossen’. Met behulp van een bankoverschrijving of iDeal-betaling kun je eenvoudig de aflossing doen. Ook kun je kiezen of je door de aflossing je maandbedrag wil verlagen, of je looptijd wil verkorten.
Vaak krijg je ook informatie over het effect van je aflossing op je lening: zo heb je gelijk inzicht in je nieuwe maandbedrag of nieuwe looptijd.
Welk hypotheekdeel los je als eerste af?
Niet iedereen heeft een hypotheek die bestaat uit één leningdeel. Soms is er sprake van een combinatie, bijvoorbeeld een deel aflossingsvrij, of door het verhuizen naar een andere koopwoning heb je een stuk hypotheek met een andere looptijd of rente. Als je hypotheek bestaat uit meerdere leningdelen, is het verstandig om goed na te denken over op welk leningdeel je de extra aflossing toepast.
Hoogste rente
Extra aflossen op de hypotheek is onder meer populair omdat je op die manier rente bespaart. Over het afgeloste geld hoef je namelijk geen rente te betalen. Als dit leningdeel een rente van 3,5% heeft, dan scheelt dat natuurlijk meer geld dan dat je dezelfde aflossing doet op een leningdeel met een rente van 1.75%.
Kortste looptijd
Als een leningdeel een korte looptijd heeft, kan dit een reden zijn om het vervroegd af te lossen. Dan ben je er mooi vanaf.
Aflossingsvrij deel
Veel mensen denken dat een aflossingsvrij deel (of aflossingsvrije hypotheek) niet afgelost hoeft te worden, maar dit is niet waar. Aan het einde van de looptijd dient het aflossingsvrije deel alsnog afgelost te worden. Je hebt echter geen verplichte maandelijkse aflossing en dus doe je dit op eigen initiatief. Soms lukt het niet om aan het einde van de looptijd een nieuwe hypotheek af te sluiten, en dan zit je met de gebakken peren. Daarom is het beter om dit te voorkomen.
Het deel van de lening waarvan de rentevaste periode afloopt
Als de rentevaste periode van een leningdeel afloopt, kun je een nieuwe rente afsluiten. Het is mogelijk dat deze nieuwe rente een stuk lager is dan je huidige rente, maar het tegenovergestelde kan ook het geval zijn. Als de rentes al geruime tijd stijgen en de rentevaste periode loopt op z’n eind, kan het wijs zijn om juist op dit deel extra af te lossen.
De voordelen van extra aflossen
Het mag duidelijk zijn dat er voordelen aan het extra aflossen zitten. Door af te lossen op je hypotheek kunnen je maandlasten direct omlaag. Zeker als je een grote aflossing doet, kun je dit goed merken. Maar er zijn meer voordelen.
Aflossen bespaart je belasting
Voor 2021 is het heffingsvrije vermogen in box 3 (spaargeld en beleggingen) vastgesteld op €50.000 of €100.000 met fiscaal partner. Over al je vermogen in box 3 boven dat bedrag betaal je vermogensrendementsheffing. Aangezien de spaarrentes ontzettend laag staan, betaal je in dat geval waarschijnlijk meer belasting dan dat je spaarrente ontvangt. Door dat geld te gebruiken om je hypotheek af te lossen, voorkom je dit.
Aflossen bespaart je rente
Je betaald alleen rente over je openstaande hypotheek. Dus over dat wat je extra aflost hoef je geen rente meer te betalen. Dat is echter niet het enige: veel banken hanteren risicoklassen. Is de verhouding tussen je schuld en de woningwaarde boven een bepaald percentage, dan zit je in een hogere risicoklasse en betaal je een rente-opslag.
Sommige banken controleren elke maand of je in een andere risicoklasse terecht bent gekomen, andere banken doen dit alleen als je extra afgelost hebt. Ook zijn er banken die dit niet uit zichzelf voor je controleren.
Recht op toeslagen
Voor het recht op zorgtoeslag wordt naast een inkomensnorm ook een vermogensnorm gehanteerd. Is je inkomen beneden een bepaald bedrag en heb je daarnaast een eigen vermogen lager dan €118.479 (2021), dan heb je recht op zorgtoeslag. Het kan dus lonen om je eigen vermogen iets omlaag te brengen door extra af te lossen op je hypotheek, zodat je elke maand zorgtoeslag krijgt.
De nadelen van extra aflossen
Helaas heeft extra aflossen ook nadelen, daarom is het verstandig om niet zomaar klakkeloos te beginnen met aflossen maar even goed uit te zoeken of het in jouw situatie wel handig is.
Je geld zit vast in stenen
Dit is een heel belangrijk nadeel. Zodra je je geld hebt gebruikt om extra af te lossen op je hypotheek zit het vast in stenen, en daar krijg je het niet zomaar meer uit. Je zult je huis moeten verkopen om weer beschikking te krijgen over het geld. Daarom is het raadzaam om alleen extra af te lossen met geld dat je écht kunt missen en waarvan je weet dat je het de komende jaren niet nodig hebt.
Er zit een grens aan het bedrag dat je boetevrij mag aflossen
Je mag niet onbeperkt extra aflossen. De meeste geldverstrekkers hanteren een grens van 10% van de hoofdsom. Als je meer aflost kan het zijn dat je een boete betaald omdat de bank rente misloopt.
Kans op minder toeslagen
Waar aflossen ervoor kan zorgen dat je recht op zorgtoeslag krijgt, kan het er tegelijkertijd ook voor zorgen dat je geen recht meer hebt op bepaalde toeslagen. Dit zit zo: door extra af te lossen kan het zijn dat je minder hypotheekrenteaftrek krijgt, waardoor je belastbaar inkomen omhoog gaat en je dus je recht op een toeslag kunt verliezen.
Minder hypotheekrenteaftrek
Hoewel dit eigenlijk niet echt een nadeel is, noem ik ‘m toch even want het is een veelgehoord ‘nadeel’. Door extra af te lossen krijg je mogelijk minder hypotheekrenteaftrek omdat je minder rente betaald. Toch is minder rente betalen voordeliger, want je krijgt met de hypotheekrenteaftrek maar een klein deel terug. De rest betaal je gewoon zelf. Daarnaast wordt er in de politiek vaak gesproken over het verminderen van de hypotheekrenteaftrek, dus die regeling wordt steeds minder interessant.
Opportunity cost
Opportunity cost zijn de kosten van een economische keuze uitgedrukt in termen van de beste gemiste kans. Omdat de hypotheekrente momenteel vrij laag staat, kan het zo zijn dat je meer kunt verdienen door het geld dat je wilt gebruiken om extra af te lossen juist in iets anders te steken, bijvoorbeeld beleggingen. Dit ‘misgelopen rendement’ noemt men ook wel opportunity cost.
Los jij extra af op je hypotheek?
Besluit jij na het lezen van dit artikel om extra af te gaan lossen op je hypotheek of juist niet, of doe je dit al?
Wij lossen normaal ieder jaar het maximale bedrag in 1x af, afgelopen jaar niet gedaan omdat Euroman in de ww is beland na faillissement van zijn werkgever.. hoop hij binnenkort weer aan het werk kan want anders gaan de extra aflossingen dus ook tegen werken..
Oei, dat vervelend zeg! Hopelijk kan hij snel weer aan de bak en kunnen jullie weer door zoals altijd! 🙂
Al geruime tijd volg ik allerlei FIRE publicaties en ben ik zelf goed op weg naar FIRE; Heb echter nooit helemaal begrepen waarom er zoveel op wordt gehamerd om ze snel mogelijk je hypotheek af te lossen. Ik begrijp dat het mentaal goed kan voelen om geen hypotheek meer te hebben, maar financieel lijkt het mij (zeker met huidige lage hypotheekrente) niet logisch om zo snel mogelijk af te lossen. Dus nee, hier wordt zo min mogelijk afgelost en in plaats daarvan beleggen we.
De mentale rust is inderdaad een hele bekende en logische reden, maar ook het verlagen van de maandlasten voor ‘later’, draagt bij aan FIRE worden, je hoeft dan immers minder vermogen opgebouwd te hebben om ervan rond te komen. Ik denk dat het vooral gaat om de balans (en dus ook spreiding van risico’s). Beleggen lijkt me zeker verstandig om te doen, en wat jij zegt staat eigenlijk ook omschreven bij de nadelen onder ‘opportunity cost’.
Mooi, helder en uitgebreid artikel (behalve de irritante taalfout betaalD i.p.v. betaalT, enkelvoudig tegenwoordige tijd).
Zelf vind ik de dalende maandlasten en het dalende risico op restschuld een zwaar onderschat voordeel van aflossen van de hypotheek. Blijkbaar zijn mensen zo geconditioneerd over het hebben van een hypotheek, dat er allerlei redenen worden gezocht om maar die schuld te hebben. Geen schulden hebben geeft uiteindelijk de grootste vrijheid en de grootste bestendigheid tegen tegenvallers zoals door andere reageerder genoemde werkloosheid. Ik heb zelf ook een tijd echt zonder geld gezeten (was zelfstandige, dus geen WW) en dan zijn die hypotheeklasten echt niet fijn. Als je dan die ‘stenen’ hebt zonder hypotheeklast, zit je echt heel veilig. Je betaalt veel minder en je kunt niet uit je huis gezet worden wegens wanbetaling. Als je huurt, kan dat bijvoorbeeld weer wel.
Hypotheekrenteaftrek vind ik zeker geen reden voor niet aflossen. Je krijgt een deel van de rente die je betaalt terug, maar uiteindelijk heb je wel rente betaald. En iets niet betalen is altijd goedkoper dan een beetje betalen. En die bespaarde rente kun je weer gebruiken om voor jou te laten werken. Overigens heb ik na een video van Money Guy door dat gecombineerd aflossen en investeren het effectiefst is, of in ieder geval effectiever dan eerst alleen aflossen. Maar ik zou zeker aflossen, ook al zijn de maandlasten nu laag.
Regeren is vooruitzien en financieel onafhankelijk worden is ook tegenslagen kunnen opvangen. Ik krijg soms de indruk dat FIRE-mensen vergeten dat ‘life happens’ en dat je door allerlei tegenslagen financieel mindere periodes kunt hebben. Dan is het handig om een liquide buffer te hebben, maar ook om je vaste lasten zo laag mogelijk te hebben.