Kosten koper uitgelegd: wat kost de aankoop van je eerste huis?

Als je een huis gaat kopen, betaal je niet alleen voor het huis maar ook een aantal kosten rond de aanschaf, de zogeheten ‘kosten koper‘. De kosten koper bestaat onder andere uit belastingen en notariskosten. Als huizenkoper heb je natuurlijk graag inzicht in de kosten die je kunt verwachten.

‘Kosten Koper’ meefinancieren

Per 2018 kun je de kosten koper niet meer meefinancieren. Dit betekent dat je de kosten koper zelf moet betalen uit bijvoorbeeld spaargeld (of giften). Gelukkig is een deel van de kosten koper fiscaal aftrekbaar, dat scheelt!

Belastingen

Als je de eigenaar van een huis wordt, betaal je overdrachtsbelasting. Op dit moment bedraagt de overdrachtsbelasting 2% van de woningwaarde, een fors bedrag dus. Alleen bij nieuwbouwwoningen betaal je geen overdrachtsbelasting. Daar betaal je wel BTW (21%) over de koopsom.

Notariskosten

De notariskosten betaal je aan de notaris voor het opstellen van de hypotheekakte en overdrachtsakte. De notariskosten die gemaakt worden voor de financiering van het huis, zijn aftrekbaar van de belasting (dus de kosten voor de hypotheekakte). Voor een woning van €250.000 moet je rekenen op ongeveer €1000 aan notariskosten.

Taxatiekosten

De meeste banken willen een taxatierapport van de te financieren woning, het laten taxeren van de woning kost geld, dit zijn de taxatiekosten. De prijzen voor een taxatie staan niet vast, en kunnen bestaan uit een promillage van de waarde de woning (met een minimum en maximum) of een vast bedrag. Over het algemeen hanteren taxateurs tegenwoordig een vast bedrag. Dit bedrag ligt rond de €500. De kosten die je maakt voor de taxatie van je woning zijn fiscaal aftrekbaar.

Een taxatierapport is niet alleen nodig om de financiering van een woning rond te krijgen, het kan ook helpen bij het bepalen van de vraagprijs als je een woning gaat verkopen.

Makelaarskosten

Als je gebruik maakt van een aankoopmakelaar (als je voor het eerst een huis gaat kopen is dit absoluut aan te raden), brengt deze makelaar je kosten (makelaarscourtage) in rekening. Meestal is deze courtage een percentage (1 á 2 procent) van de uiteindelijke (ver)koopprijs van de woning, maar er zijn ook veel makelaars die met een vast bedrag werken.

De aankoopmakelaar begeleidt je bij de aankoop van de woning: de makelaar is er om jouw belangen te dienen (en dus niet die van de verkopende partij), de aankoopmakelaar kent de lokale markt en weet vaak welke woningen in de verkoop zijn en eventueel op korte termijn in de verkoop komen. Als je nog nooit een huis gekocht hebt weet je wellicht niet zo goed waar je op moet letten; een aankoopmakelaar weet dit wel, en zo kun je dus gebruik maken van zijn of haar expertise.

Als koper van een woning heb je een onderzoeksplicht: dit betekent dat je de staat van de aan te kopen woning onderzoekt, en ook naar juridische aspecten zoals ‘recht van overpad’ bekijkt. Wanneer je dit niet doet, kan dit later problemen opleveren. Als je een woning koopt die aangesloten is bij een VvE (Vereniging van Eigenaren) moet je hier ook onderzoek naar doen. Een aankoopmakelaar kan je bij al deze zaken ondersteunen en je veel werk uit handen nemen.

Bouwkundige keuring

Samen met het taxatierapport geeft de bouwkundige keuring een goed beeld van de waarde van een woning en de staat van het onderhoud van de woning. In een bouwkundig rapport vind je foto’s van verschillende delen van de woning, met daarbij opmerkingen over mogelijke gebreken. Met name als je een oudere woning gaat kopen, is het doen van een bouwkundige keuring aan te raden. Voor een bouwkundige keuring moet je (afhankelijk van de grootte van het huis) rekenen op ongeveer €400 tot €500 aan kosten.

Bankgarantie

Als je een woning besluit te kopen, sluit je een koopovereenkomst. Omdat je bij de aankoop van een woning pas bij de overdracht de betaling doet, en dus niet bij het tekenen van de koopovereenkomst, wil de verkopende partij over het algemeen een stukje zekerheid dat je de woning ook echt gaat kopen.

Deze zekerheid geef je door het overmaken van een waarborgsom aan de notaris. Meestal is de waarborgsom 10% van de koopsom. Als je niet genoeg eigen geld hebt om de waarborgsom over te maken aan de notaris, kun je een bankgarantie stellen. Hierbij staat de bank garant voor de waarborgsom.

Deze bankgarantie kost natuurlijk geld, over het algemeen 1% van het bedrag waarvoor de bank garant staat.

Zijn de ontbindende voorwaarden verlopen en de aankoop gaat toch niet door? Dan ben je de verkopende partij de waarborgsom verschuldigd. Als je die niet hebt overgemaakt naar de notaris, maar via een bankgarantie hebt geregeld, ben je dat bedrag schuldig aan de bank.

Hypotheekadviseur

Voor het afsluiten van een hypotheek maken veel mensen gebruik van de diensten van een hypotheekadviseur. Er zijn enorm veel hypotheekaanbieders en als je voor het eerst een huis gaat kopen komt er veel op je af. De hypotheekadviseur helpt je bij het vinden van een hypotheek die het beste past bij jouw (financiële) situatie, en doet een onafhankelijke vergelijking bij een groot aantal aanbieders en kijkt naar de verschillende hypotheekvormen.

Ook kijkt de hypotheekadviseur of er naast de aankoop van de woning nog ruimte is voor het (al dan niet uit eigen middelen) financieren van een verbouwing of verduurzaming van de woning.

De kosten van hypotheekadviseurs lopen sterk uiteen, sommige hypotheekadviseurs werken op basis van een uurtarief, anderen op basis van een vast bedrag. De kosten die je maakt voor hypotheekadvies zijn fiscaal aftrekbaar.

Nationale Hypotheekgarantie

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie op je hypotheek, die je verschillende voordelen biedt:

• Je krijgt korting op de rente op je hypotheek.
• Je houdt geen restschuld over bij gedwongen verkoop (bijvoorbeeld als je werkloos of arbeidsongeschikt raakt en je de maandlasten van je hypotheek niet meer kunt betalen).

Om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie zit een aantal voorwaarden:

• De marktwaarde van je woning is lager dan €310.000 (2020).
• De woning die je koopt dient je hoofdverblijf te zijn (hier woon je dus zelf, en je verhuurt de woning niet).

Bij het afsluiten van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie betaal je eenmalig een bedrag van 0.7% van de koopsom.

Verbouwen en inrichten

Tot nu toe hebben we de kosten besproken waarmee je te maken krijgt om eigenaar van de woning te worden. Afhankelijk van de staat van de woning: van turn key (je kunt er gelijk intrekken) tot kluswoning (de woning moet grondig verbouwd worden) heb je natuurlijk nog meer uitgaven. Denk hierbij ook aan de inrichting van de woning.

Voorbeeldberekening

In onderstaande tabel tref je een voorbeeld van de kosten zoals hierboven omschreven, op basis van een koopsom van €250.000. Omdat je deze kosten niet kunt meefinancieren, betekent dit dat je dit geld zelf moet meebrengen bij de aankoop van je huis.