Met de krapte op de woningmarkt kan het lucratief zijn om een woning te verhuren. Wellicht heb je al twee huizen, heb je een huis geërfd of ga je zelf een tijdje in het buitenland wonen. Ook kun je een woning aankopen puur voor de verhuur. Er is een aantal belangrijke zaken die je goed moet voorbereiden voor je begint met het verhuren van een woning.
Huurbescherming
Als je een woning gaat verhuren, krijg je te maken met het huurrecht. In Nederland zijn huurders enorm beschermd, je krijgt ze simpelweg niet zomaar je huis uit. Je kunt zelfs niet in het huurcontract opnemen dat de huurder de woning dient te verlaten als jij er zelf weer in wil wonen. Dit komt omdat de huurder huurbescherming geniet, zolang de huurder keurig zijn huur betaald, kun je die niet zomaar uit een woning zetten.
Rust er nog een hypotheek op de te verhuren woning? Vraag toestemming voor verhuur aan je bank.
Als je je woning gaat verhuren en er rust nog een hypotheek op, moet je toestemming vragen aan je bank voor het verhuren van de woning. Banken geven over het algemeen niet zo graag toestemming hiervoor, door de huurbescherming kan de huurder niet zomaar uit de woning gezet worden als jij niet aan je betaalverplichting bij de bank voldoet. Het niet vragen van de toestemming en stiekem toch een (deel van) je woning verhuren kan je in de problemen brengen als de bank er toch achter komt. Ze kunnen dan de lening opheffen.
Mocht je van plan zijn een extra woning aan te kopen voor verhuur, kijk dan naar een ‘Verhuurhypotheek‘. Deze hypotheekvorm is speciaal in het leven geroepen voor particulieren die een extra woning willen kopen voor permanente verhuur.
Verhuren zonder huurbescherming
Er zijn ook manieren om iets minder te maken te hebben met de huurbescherming, zoals hospitaverhuur, of een tijdelijk huurcontract.
Hospitaverhuur
Heb je een inwonende huurder? Dan valt dit onder ‘hospitaverhuur‘. De eerste negen maanden gelden als proefperiode, om te kijken of het klikt, en in die periode kun je het huurcontract opzeggen (met een opzegtermijn van drie maanden). Na het verstrijken van de negen maanden, krijgt de inwonende huurder alsnog huurbescherming.
Tijdelijk contract
Op 1 juli 2016 werd de Wet Doorstroming Huurmarkt (Wdh) van kracht. Hierdoor kun je met je huurder een huurovereenkomst afsluiten voor bepaalde tijd (maximaal twee jaar twee jaar bij een zelfstandige woning, maximaal 5 jaar bij een kamer). Als verhuurder hoef je de huurovereenkomst niet op te zeggen, maar dien je wel de huurder te herinneren aan het feit dat de huurovereenkomst afloopt. Deze aanzegging moet niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor het aflopen van de overeenkomst plaatsvinden. Doe je dit niet, dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.
Daarnaast kan de huurder -met inachtneming van de opzegtermijn- tussentijds opzeggen, en kan de verhuurder dat niet.
De huurprijs bepalen
Voordat je de huurprijs kunt bepalen, is het van belang om te bepalen of de woning onder de liberalisatiegrens valt (in 2020 ligt deze grens op €737,14). Je kunt dit uitrekenen met een rekentool van de Huurcommissie. Als de woning meer dan 145 WWS-punten (Woning Waardering Stelsel) heeft, dan valt deze in de vrije sector en kun je zelf de huur bepalen. Voor kamers geldt dat er altijd een maximale huur geldt. Valt je woning niet in de vrije sector, dan wordt de maximale huurprijs op basis van het aantal punten bepaald.
Het puntentotaal komt voort uit een combinatie van comfort en oppervlak en de WOZ-waarde van de woning. Het is verstandig dit goed uit te rekenen en een correcte huurprijs te bepalen. Binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst kan de huurder namelijk de huurprijs laten controleren door de Huurcommissie. Indien daaruit blijkt dat de woning ten onrechte is aangeduid als vrije sector, dan kan de Huurcommissie een forse huurverlaging eisen.
Huurverhoging vrije sector-woning
Hoewel er geen maximale huurprijs geldt voor je vrije sector-woning, mag je niet zomaar de huurprijs verhogen. Slechts één keer per jaar is een huurverhoging toegestaan. Enkel als er gedurende het jaar aantoonbare verbeteringen aan de woning zijn gedaan, is een tussentijdse huurverhoging toegestaan.
Verantwoordelijkheden als huurbaas
Over het verhuren van een woning moet je niet te makkelijk denken, je hebt als huurbaas namelijk ook verantwoordelijkheden. Die verantwoordelijkheden kunnen ook best veel geld kosten, dus reserveer hier een deel van je huurinkomsten voor.
Rustig woongenot
Rustig woongenot betekent dat de verhuurder ervoor moet zorgen dat de huurder zijn woning behoorlijk kan bewonen. Je mag bijvoorbeeld niet zonder de toestemming van de huurder onderhoudwerkzaamheden (laten) uitvoeren. Als je meerdere woningen verhuurt, en één van je andere huurders zorgt voor overlast, moet je ook actie ondernemen.
Onderhoud aan de woning
Al het groot onderhoud en reparaties aan de woning komen voor rekening van de verhuurder. Hierbij kun je denken aan onderhoud aan dragende muren, buitenschilderwerk, technische installaties, ongediertebestrijding, sloten, en het dak. De huurder is verantwoordelijk voor dagelijks onderhoud en kleine reparaties. Als de woonkamer opnieuw geverfd moet worden is dit doorgaans voor rekening van de huurder.
Vereniging van Eigenaren (VvE)
Bevindt de woning die je gaat verhuren zich in een complex met een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Ga na of er in de statuten/huisregels van de VvE regels zijn opgenomen met betrekking tot het verhuren van de woning. Niet alle VvE’s zijn heel happig op eigenaren die hun woning verhuren en een VvE kan in sommige gevallen boetes opleggen als je je niet aan deze regels houdt.
Reageren