Het eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?

Als je eigenaar bent van je woning bouw je door de aflossing vermogen op. Ten opzichte van een huurder behaal je hierdoor een voordeel, vindt de Belastingdienst. Je woning wordt gezien als een fictieve inkomstenbron, en daarover moet je belasting betalen. Bij het doen van je belastingaangifte tel je daarom een bedrag op bij je belastbare inkomen: het eigenwoningforfait (EWF).

Hoe bereken je het eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. De gemeente stelt elk jaar de nieuwe WOZ-waarde van je woning vast, en de Belastingdienst hanteert verschillende percentages, afhankelijk van de hoogte van de WOZ-waarde van je huis. Hoe hoger de waarde van je huis, hoe hoger het percentage eigenwoningforfait.

In onderstaande tabel zie je de percentages die de Belastingdienst hanteert. Stel dat je woning een WOZ-waarde van €285.000 heeft, dan is het percentage waarmee je het eigenwoningforfait berekent 0,60%. Je eigenwoningforfait wordt dan: €285.000 x 0,0060 = €1.710.

Dit bedrag wordt dus bij je inkomen opgeteld bij het doen van je belastingaangifte. Afhankelijk van je jaarinkomen en in welke schijf deze valt, betaal je over deze €1.710 bijtelling maximaal 49.50% belasting: €846.

Om je eigenwoningforfait te berekenen, gebruik je bij het doen van je belastingaangifte de WOZ- beschikking (die krijg je bij de aanslag gemeentebelastingen) van het jaar waarover je aangifte doet. Als je dus over 2019 belastingaangifte doet, gebruik je de WOZ-beschikking van dat jaar. De peildatum van de WOZ-waarde in deze beschikking is 1 januari 2018.

Advertentie - Lees hieronder verder

Wat gebeurt er als je verhuist?

Doe je belastingaangifte over een jaar waarin je verhuisd bent? Dan moet je voor zowel je oude huis als je nieuwe huis het eigenwoningforfait opgeven bij het doen van je belastingaangifte. Dit doe je voor beide huizen over de periode dat je op het betreffende adres ingeschreven stond.

Het kan natuurlijk ook zijn dat je je huis verkocht hebt en verhuisd bent naar een huurhuis in plaats van een koophuis, of andersom. In dat geval betaal je alleen eigenwoningforfait over de periode dat je op het adres van je koophuis ingeschreven stond.

Omdat je dus enkel eigenwoningforfait betaald over de periode dat je stond ingeschreven op het adres van de koopwoning, betaal je bij een nieuwbouwwoning pas eigenwoningforfait vanaf het moment dat je op het adres van je nieuwbouwwoning ingeschreven staat.

Woon en werk je echter in het buitenland, maar bezit je een huis in Nederland? Dan betaal je wél het eigenwoningforfait ondanks dat je er niet ingeschreven staat.

Uitzondering op het eigenwoningforfait

In het geval van een kleine eigenwoningschuld (er staat dus nog maar een klein bedrag aan hypotheek open) zijn de aftrekbare kosten zoals de hypotheekrente en eventuele erfpachtbetalingen in sommige gevallen lager dan het eigenwoningforfait. Vaak krijg je in dat geval recht op een extra aftrekpost wegens geen of geringe woningschuld.

Als je helemaal geen eigenwoningschuld hebt komt deze extra aftrekpost precies overeen met het eigenwoningforfait, je kunt dus in feite de extra aftrekpost en het eigenwoningforfait tegen elkaar wegstrepen: de Wet Hillen (2005).

Per 1 januari 2019 zal deze aftrek over een periode van dertig jaar in stapjes verdwijnen, en krijg je elk jaar een kleine bijtelling. Deze bijtelling neemt elk jaar toe. Tot de belastingdienst aan het einde van die dertig jaar een bedrag dat gelijk staat aan je eigenwoningforfait bij je inkomen optelt, en je daar dus belasting over betaald.